5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j="存(cún)量(liàng)时代(dài)，机构布局地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”，精耕细作个股成共识(shí)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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