导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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