导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价