目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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